Comprare e vendere case

Nozioni di base sulla valutazione della casa


Sai cosa hai pagato per la tua casa e quanto costa la casa accanto. Sai cosa hai apportato ai lavori di ristrutturazione. Ma ciò che potresti non sapere è quanto un finanziatore è disposto a finanziare se la tua casa è in vendita, se sei nel mercato per rifinanziare o se stai pensando di aggiungere una linea di credito di equità domestica (HELOC). È qui che entra in gioco una valutazione. Le valutazioni possono anche essere utilizzate per dividere la proprietà durante un divorzio o un insediamento immobiliare, determinare il valore di una casa al fine di rimuovere l'assicurazione ipotecaria o impostare un valore a fini fiscali.

Nelle transazioni immobiliari, i periti determinano il valore equo di mercato di una proprietà, che è il prezzo più probabile per il quale verrebbe venduto in un mercato libero. Il prestatore utilizza quindi queste informazioni per determinare l'importo da prestare contro la proprietà, che si tratti di una vendita definitiva, un rifinanziamento o un'equità domestica. Se non si ha familiarità con il processo di valutazione, aiuta a vedere come i professionisti arrivano ai numeri che aiutano i finanziatori a raggiungere una cifra. Ecco come funzionano.

Le basi
Poiché il governo controlla il modo in cui vengono condotte le valutazioni, sono inondate di regolamenti. Come regola generale nella vendita di una casa, il perito viene assunto dal prestatore e il creditore passa il costo all'acquirente, di solito nella tassa di iscrizione. In un rifinanziamento o quando si ottiene un'equità domestica, il proprietario della casa paga per la valutazione.

Un perito confronta il prezzo di vendita di una casa con quello di case simili che hanno recentemente venduto nella stessa area. Questi sono chiamati comparabili. Anche se non esiste una regola fissa, quando un finanziatore accetta di finanziare un mutuo, vuole vedere un minimo di tre comparabili. I periti provano a fare un confronto mela-mela. Ad esempio, un perito non contrasterebbe con un ranch di 1.700 piedi quadrati con un Cape Cod a due piani che è il doppio delle dimensioni.

Il costo di una valutazione varia in base alla regione, ma un acquirente dovrebbe ragionevolmente aspettarsi che aggiunga $ 300 a $ 500 ai costi di chiusura. Un proprietario di casa che rifinanzia o aggiunge una seconda ipoteca può essere chiesto di pagare la tassa in anticipo.

Stime delle stime
John Bredemeyer di Realcorp, una società di valutazione di Omaha, afferma che la valutazione non è un'analisi del prezzo di vendita concordato, ma un'opinione sul valore della proprietà. "Il prezzo è la parte su cui l'acquirente e il venditore concordano e può essere uguale, superiore o inferiore al valore di mercato", afferma. La valutazione, d'altra parte, è una stima del prezzo più probabile sotto il quale la proprietà otterrebbe normali condizioni di mercato e viene utilizzato per determinare quanti soldi il proprietario può prendere in prestito con la casa come garanzia.

Un perito immobiliare ispeziona la proprietà, ma questo passaggio non è lo stesso di un'ispezione domestica commissionata da un acquirente. Un perito stima il valore di una casa mentre un ispettore osserva le sue condizioni fisiche. Sia un perito che un ispettore controllano l'interno della casa, ma un perito è lì per verificare il numero e i tipi di stanze, pianta, metratura, età, condizioni generali e servizi elencati. Un perito può misurare le stanze e il lotto, rilevando la posizione e evidenti difetti. Gli ispettori segnalano problemi sia grandi che piccoli. Ad esempio, mentre un perito non controlla le prese elettriche per assicurarsi che funzionino, un ispettore lo farebbe.

La valutazione è troppo bassa, adesso?
Cosa succede se la proprietà valuta per un importo inferiore all'importo che speri? Bredemeyer afferma che puoi sfidare la valutazione presentando ulteriori informazioni. Prendi in considerazione la possibilità che il tuo agente immobiliare componga un pacchetto di articoli comparabili che pesano a tuo favore o sottolinea servizi che potrebbero essere stati trascurati. Non vi è alcuna garanzia che riceverai un adeguamento sulla valutazione, ma vale la pena provare.

Head Off potenziali problemi
Invece di essere colpito da una bassa valutazione, evita i tipi di problemi che fanno deragliare le vendite. Ad esempio, se non sei riuscito a ottenere i permessi adeguati quando hai rimodellato o inserito un'aggiunta a casa tua, potresti avere un problema.

In molti casi, il lavoro non autorizzato può fermare la vendita di una casa più velocemente di quanto un martello spinga un chiodo. Come si può sapere se un'aggiunta è correttamente consentita se non l'hai aggiunta? Dai un'occhiata agli schizzi archiviati presso l'ufficio delle imposte sulla proprietà della tua contea o città. È probabile che se l'aggiunta non viene visualizzata, il progetto non avesse un permesso.

Sebbene la mancanza di un permesso non impedirà necessariamente la vendita di una casa, potrebbe influenzare la valutazione. Se i permessi vengono trovati carenti, Bredemeyer suggerisce di parlare con i funzionari locali e garantirne uno dopo il fatto. Potrebbe costarti una penalità, dice, ma nella maggior parte dei casi non ci sarà un problema se non ci sono conflitti con le battute d'arresto o la suddivisione in zone.

Un altro modo infallibile per abbassare il valore della tua valutazione futura è quello di sovraccaricare il quartiere. Se le strade della tua suddivisione sono fiancheggiate da modeste case con tre camere da letto e raddoppi l'investimento sul posto, avrai un tempo difficile, se non impossibile, per trovare oggetti comparabili. Possedere la casa più grande e più bella del blocco può essere un affare assassino quando arriva la valutazione. Bredemeyer consiglia di verificare con un perito prima di procedere con grandi progetti. "Coinvolgi un perito sul front-end", afferma. "Non aspettare fino a quando non hai un cane in quella lotta."

Consigli di un perito
John Brenan, direttore della ricerca e questioni tecniche per la Appraisal Foundation di Washington, DC, afferma che ogni stato ha i suoi requisiti di licenza. La sua agenzia si assicura che i periti rispettino le regole. Sia l'acquirente che il venditore "sono coinvolti nell'emozione della transazione", afferma Brenan. "La banca deve sapere quanto vale da un'analisi indipendente e imparziale".

Brenan consiglia ai proprietari di case di assicurarsi che i miglioramenti corrispondano all'area e di capire che il tuo investimento non produrrà sempre un ritorno da un dollaro all'altro sulla valutazione. "Il costo non corrisponde necessariamente al valore", afferma Brenan.

Ma vale anche la pena ricordare che questi miglioramenti potrebbero benissimo essere ciò che vende la tua casa.

Se hai bisogno di un perito qualificato, controlla le organizzazioni elencate sul sito web della Fondazione di valutazione.


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